3 juillet 2016

Les déficits fonciers générés par un bien immobilier qui n’est plus mis en location ne peuvent pas s’imputer sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Un contribuable peut-il conserver le cumul des déficits fonciers en report malgré la cessation de la location du bien qui en est à l’origine ?

Pour les contribuables qui ont opté pour le régime réel d’imposition, le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est égal, chaque année, à la différence entre le montant des revenus bruts fonciers et le total des frais et des charges effectivement supportés au cours de l’année.

Le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles, autres que les intérêts d’emprunt, est imputable :

– sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit imputable, le déficit global est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des 6 années suivantes ;

– sur les revenus fonciers des 10 années suivantes pour la fraction du déficit foncier supérieure à 10 700 € et la fraction de celui-ci résultant des intérêts d’emprunt.

L’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global est conditionnée au maintien de la location de l’immeuble concerné jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit celle de l’imputation du déficit sur le revenu global. Lorsque cette condition n’est pas respectée, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause ; le revenu global et les revenus fonciers des 3 années qui précèdent l’année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d’un déficit sur le revenu global. Le déficit indûment imputé sur le revenu global peut être uniquement imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes dans les conditions de droit commun. Bien entendu, les déficits fonciers qui resteraient à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus l’être.

Si l’immeuble cesse d’être loué, cette remise en cause de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global peut être effectuée jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit celle du non-respect de la location de l’immeuble.

Cependant, aucune remise en cause n’est effectuée lorsque le contribuable ou l’un des époux ou partenaires à un pacte civil de solidarité (PACS) soumis à une imposition commune est atteint d’une invalidité, est licencié ou décède. Par principe, le revenu foncier est déterminé au regard des recettes et des charges de chaque bien immobilier donné en location, le revenu foncier net imposable est, quant à lui, obtenu après compensation des revenus fonciers et des déficits fonciers de tous les immeubles possédés par le contribuable ou les membres de son foyer fiscal.

Lorsqu’un contribuable ayant déclaré au titre de la même année un déficit imputable sur le revenu global provenant d’immeubles différents cesse de louer l’un d’entre eux dans les 3 ans qui suivent l’imputation, il convient de reconstituer l’éventuel déficit imputable sur le revenu global en faisant abstraction des résultats déficitaires de l’immeuble cédé ou dont la location a cessé. Pour reconstituer le revenu imposable des années précédant la cessation de la location, le déficit foncier afférent à l’immeuble dont la location a cessé, y compris la part indûment imputée sur le revenu global, doit être imputé sur les revenus fonciers des années suivantes dans les conditions de droit commun jusqu’à l’année de cessation de la location.

En revanche, les éventuels déficits fonciers restant à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus être imputés sur les revenus fonciers. Par conséquent, en cas de cessation de la location d’un bien locatif, la remise en cause de l’imputation sur le revenu global du déficit foncier des 3 années qui précèdent est effectuée en fonction de la fraction de déficit foncier généré par ce même bien.

Source : Réponse ministérielle, Frassa, n° 17350, JO Sénat du 5 mai 2016 ; CGI art. 156, I-3°